מסלולי משכנתאות - מסלולי משכנתא

מהם מסלולי המשכנתא הקיימים בשוק

כסף


כאשר אתם לוקחים משכנתא חשוב שתכירו את המונח תמהיל משכנתא. תמהיל משכנתא טומן בתוכו גם את מסלולי המשכנתא השונים (קראו את המאמר תמהיל משכנתא).

בחלק זה נסביר את מסלולי המשכנתאות הנפוצים ונסביר את היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם. שימו לב שכאשר מדברים על משכנתא נכונה לא מדובר על הריביות הטובות ביותר אלא את התמהיל הנכון ביותר עבורכם. 

בנינו את המסלולים לפי התשלום החודשי הגבוה ביותר בהתחלה (וסטטיסטית הנמוך יותר לאורך השנים). 

מסלול בריבית קבועה לא צמודה

מסלול בריבית קבועה ולא צמודה הוא מסלול שבו אתם מחזירים סכום קבוע לאורך כל חיי המשכנתא

יתרונות

  • מסלול בריבית קבועה לא צמודה זהו המסלול הבטוח ביותר. 
  • במסלול זה אתם יודעים בדיוק כמה תשלמו מידי חודש עד סוף תקופת חיי המשכנתא. 
  • מבחינה סטטיסטית ולאורך 20 שנה כנראה שזהו המסלול הזול ביותר!

חסרונות מסלול בריבית קבועה לא צמודה

  • החיסרון שלו שהתשלום החודשי שלו בהתחלה הוא יחסית יקר ביחס לכל האחרים. כך שהוא נראה פחות טוב.
  • אם הריביות במשק לא יעלו לאורך השנים אז יתכן שהמסלול הזה יתגלה כיקר ביותר. (למרות שסטטיסטית זה לא סביר שיקרה)

ריבית קבועה צמודה למדד

בתשלום בריבית קבועה צמודה למדד התשלום החודשי צמוד למדד. אתם משמים סכום קבוע עם ההצמדה למדד. 
הסכום עולה עם הזמן אבל עולה עם המדד. 
אם אתם עובדי מדינה או עובדים מאוגדים שצמודים למדד זהו המסלול בשבילכם. 

התשלום החודשי עבור המסלול הזה הוא קצת פחות יקרה מהמסלול עם הריבית הקבועה לא צמודה, אבל יותר יקר ממסלולים אחרים. 

יתרונות 

  • בגלל ההצמדה למדד סיכוי גבוהה ביותר שהתשלום החודשי לא יקפוץ לכם באופן משמעותי (לאורך השנים כן). אתם דיי מבוטחים

חסרונות

  • התשלום החודשי הוא גבוה ביחס למסלולים הבאים
  • התשלום החודשי יעלה (אבל לא יקפוץ) ולא ברור מתי
  • אם הריביות במשק לא יעלו לאורך השנים אז יתכן שהמסלול הזה יתגלה כיקר ביותר לעומת המסלולים הבאים (סטטיסטית סיכוי נמוך).

תשלום בריבית משתנה כל מספר שנים (למשל חמש שנים)

במסלול זה אתם תשלמו ריבית קבוע למשך מספר שנים, ולאחר כמה שנים הריבית תשתנה לפי המצב במשק. 

בהתחלה אתם תשלמו סכום שהוא נמוך ממסלולי המשכנתא הקודמים שהוצגו אבל בהמשך, אם הריבית במשק תעלה אז אתם עלולים להכפיל את התשלום החודשי שלכם. 

יתרונות

  • תשלום נמוך יחסית בהתחלה למשל תקופת זמן מוגדרת

חסרונות

  • כאשר התקופה נגמרת אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים סכומי עתק כל חודש 

מתי זה טוב

כדאי לבחור במסלול זה אם אתם יודעים שיהיה לכם כסף עוד 5 שנים (אם זה לחמש שנים) אז תוכלו "לסגור" את התשלום הזה ולהרוויח את המחיר הנמוך שלו לשנים הראשונות. 

שימו לב שבמסלולים מסוג המסלול הזה אפשר להפסיד את הדירה, ולאורך כל חיי המשכנתא זה מסלול שעלול להיות יקר ביותר ולהעיקר על התקציב המשפחתי. 

מסלול בריבית פריים

מסלול בריבית פריים הוא מסלול שבו אתם מחזירים את הלוואה ביחס לריבית הפריים
בנק ישראל קבע תקנה מחייבת שאפשר לקחת מסלול המבוסס על ריבית הפריים (לרוב פריים מינוס 1% או מינוס 0.95%) רק על שליש מהכסף. 
בדרך זאת הוא מגן על החוסכים שאם הפריים יעלה הם לא יעבדו את הדירה שלהם. 

במסלול זה ריבית הפריים נקבעת כל חודש. 

יתרונות

  • בזמן שהפריים נמוך, זוהי ריבית נמוכה ביותר ולפיכך טובה ביותר

חסרונות

  • בזמן ריבית הפריים גבוהה אז תשלמו הרבה מאוד כסף
מסלול זה נחשב למסוכן במיוחד, 

בתקופה שמאמר זה נכתב (אמצע 2013 ) ריבית הפריים מאוד נמוכה ולפיכך כדאי לקחת חלק מהמשכתנא בריבית הפריים, ויש לשים לב שמתי שהיא עולה להעביר אותה לריבית קבועה לא צמודה או לריבית אחרת. 

מסלולי משכנתא נוספים

ישנם אינספור מסלולי משכנתא שאפשר לבנות, למעלה תארנו את העיקריים
שימו לב שאם המשכורת שלכם צמודה לדולר כדאי לכם לשקול לכם לקחת משכנתאות הצמודות לדולר (או למטבע זר אחר). 

זמן לקיחת המשכנתא

שימו לב שכל מסלול יכול להלקח לשנים שונות כי שתוכלו לעמוד בו ולהפסיק לשלם הרבה כסף למשכנתאות.

יועצי משכנתאות

נדמה, שאם זאת דירה ראשונה שלכם כדאי לכם להיעזר ביועצי משכנתאות מסוגים שונים (לא מהבנק) שיבנו לכם תמהיל משכנתא  המדויק ביותר עבורכם.